1세대2주택자도 1세대1주택 비과세 적용돼

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우덕세무법인 고경희 세무사

부모 사망으로 갑작스럽게 주택을 상속받아 1세대 2주택자가 됐더라도 양도소득세를 크게 걱정하지 않아도 된다. 1세대 1주택 비과세특례 규정들이 있어서다.

첫째, 주택 상속자가 일반주택 양도할 때다. 상속받은 주택과 일반주택을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

여기서 일반주택은 지난 2월15일 상속개시분부터 상속개시 당시 보유한 주택에 한하며, 상속받은 주택에는 조합원 입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다. 피상속인이 상속개시 당시 2개 이상의 주택을 소유한 경우 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ②피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택 ③피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택) 순서로 비과세특례가 적용되는 상속주택으로 한다.

둘째, 조합원입주권 상속자가 일반주택을 양도하는 경우다. 상속개시 당시 별도세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 조합원입주권과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 상속받은 조합원입주권은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

여기서 조합원입주권은 피상속인이 상속개시 당시 주택을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당한다.

피상속인이 상속개시 당시 2개 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 ①피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간)이 가장 긴 1조합원입주권 ②피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2개 이상이면 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간)이 가장 긴 1조합원입주권 ③피상속인이 소유한 기간과 피상속인이 거주한 기간이 같은 조합원입주권이 2개 이상일 경우 상속인이 선택하는 1조합원입주권 순위에 따른 1조합원입주권만 해당한다.

셋째, 동거봉양 합가세대의 상속주택 취득자의 비과세 특례규정이 있다. 즉 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써, 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속주택으로 보고 일반주택 양도시 1세대 1주택으로 해 비과세 여부를 판정한다.

넷째, 농어촌 주택을 상속받은 자가 일반주택을 양도할 때다. 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택으로서, 수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외)이나 면지역에 소재하는 상속주택과 일반주택을 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 경우 그 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

다섯째, 상속주택을 공동으로 상속받은 경우로서 상속주택의 소수지분자가 다른 주택 양도할 때도 적용된다.

상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 그 공동상속주택은 ①상속지분이 가장 큰 상속인 ②상속개시 당시 당해 주택에 거주하는 자 ③최연장자 순으로 당해 공동상속 주택을 소유한 것으로 본다. 이 때 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동상속주택 외에 다른 일반주택을 양도하면 일반주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 않는다.

'주택상속으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례'와 '공동상속주택의 소수지분자 등이 다른 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례' 규정을 적용할 때, 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 민법에 따라 협의분할해 등기하지 않은 경우에는 민법 제1009조및제1010조에 따른 법정상속분 또는 대습상속분에 따라 해당 상속주택을 상속받은 것으로 보고 상속주택의 소유자를 판정한다.

또한 상속주택 외의 일반주택을 양도해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받은 후, 상속주택을 협의분할해 등기하면서 당초 법정상속지분이나 대습상속지분과 다르게 등기가 돼 1세대 1주택 비과세특례를 적용을 받지 못하고 양도소득세를 추가 납부해야 한다면 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 '일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용하지 않았을 경우에 납부했을 세액에서 일반주택 양도 당시 비과세특례를 적용받아 납부한 세액을 차감한 양도소득세 상당액'을 신고·납부해야 한다.