김현미 국토교통부 장관이 지난달 19일 오전 서울 정부청사에서 수도권 3기 신도시 입지와 2기 신도시 광역교통개선 대책을 발표하고 있다. /뉴시스

작년에 오른만큼 집값 내릴까

‘공급폭탄’으로 하방압력 클 듯

비수도권 집값 하락 전망 많아

대출 규제 올해도 영향 미칠 듯

(송승화 기자) 올해 부동산시장에서는 집값 안정, 서울·지방 양극화, 정부 추가 규제, 3기 신도시 등이 키워드로 떠오를 전망이다.

특히 9.13 대책으로 강력한 대출규제가 시행되면서 거래가 급감했지만 지난해 오른만큼 올해 집값이 내릴 것인가가 관건이 될 것으로 보인다.

지난해말 서울 집값이 관망세로 접어들며 올해 안정될지 관심이 모아진다. 대출규제로 거래실종이 이어지고 있는데다 수도권을 중심으로 공급물량까지 쏟아지면 더욱 강한 하방압력을 받을 것으로 보인다.

정부는 9.13 대책을 통해 강력한 대출규제안과 공급대책을 내놨다. 돈줄을 틀어막자 거래가 급감하고 일부 지역에선 1~2억씩 낮춘 급매물이 등장했다. 서울부동산정보광장 집계에 따르면 지난해 9월 1만2250건까지 늘었던 서울 아파트 거래량은 11월 들어 3577건으로 급감했고 지난달 2218건에 그쳤다.

문제는 서울·지방간 양극화다. 정부가 서울 집값을 잡기 위해 내놓은 부동산 대책이 지난해 지방에는 '직격탄'으로 작용했다. 한국감정원 조사에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 올랐다. 이는 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 최대 상승이다. 그러나 같은 기간 지방 아파트값은 2.79% 가량 떨어졌다.

KB금융지주경영연구소의 '2019년 KB부동산 보고서'에 따르면 부동산 시장 전문가 87.5%가 비수도권 집값이 하락할 것이라 전망했다.

서울을 중심으로 과열됐던 시장이 어느 정도 가라앉으면서 정부가 추가 대책을 내놓을지 주목된다. 부동산업계에서는 나올 수 있는 규제책은 이미 다 나왔기 때문에 올해 부동산 시장은 지난해 발표된 대책의 영향을 받는 일만 남았다는 의견이 대다수다.

부동산 시장에 타격을 입힐 것으로 예상되는 정책은 종합부동산세 개편안과 공정시장가액비율 상향 조정안이다. 종부세가 개편되면 최고세율이 현행 2%에서 3.2%로 조정될 예정이다. 또한 과표 3억~6억원 구간이 신설돼 세율이 0.7%로 0.2% 포인트 인상된다.

공시가격의 80% 수준에서 정해졌던 공정시장가액비율도 5% 포인트 인상돼 85%로 상향 조정된다. 정부는 2022년 100%가 될 때까지 매년 5% 포인트씩 상향할 계획이다.

대출규제는 지난해에 이어 올해도 영향을 줄 것으로 보인다. 지난해 10월말 강력한 대출 규제인 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 모든 금융권 도입되며 돈줄이 막혔다. 심지어 올해 기준금리가 추가 인상된다면 시장금리도 올라가기 때문에 매매·전월세뿐만 아니라 부동산 경매시장에도 냉기가 돌 것으로 예상된다.

3기 신도시도 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이다. 국토부는 지난해 12월19일 ▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲인천 계양 테크노밸리 ▲과천 과천지구 등에 대규모 택지를 조성하고 주택을 공급하겠다고 밝혔다.

대규모 공급대책 발표로 인해 매수자들이 대기수요로 돌아서면서 수요를 급감시킬 수 있다는 점에서 집값을 안정시키는 데 어느 정도 효과를 발휘할 것으로 보인다.

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